Đằng sau cơn sốt đất nền, nhà phố khu Nam trong năm 2017

Năm 2017 đã chính thức khép lại với những chuyển biến đáng chú ý đằng sau cơn sốt đất nền, nhà phố của thị trường địa ốc khu Nam

Thị trường phân hoá mạnh mẽ khu Nam

Theo báo cáo mới nhất của CBRE, trong năm 2017, thị trường nhà phố đất nền khu Nam đón nhận nguồn cung mới từ 22 dự án với quy mô 8.756 sản phẩm đất nền, nhà phố và biệt thự, chiếm 44% tổng lượng cung của toàn thị trường. 

Với kết quả này, kể từ năm 2014 thì đây là năm đầu tiên phân khúc đất nền, nhà phố của khu Nam chính thức bứt phá và vượt xa khu Đông về nguồn cung.

Không chỉ bùng nổ về nguồn cung, năm 2017 giá bất động sản khu Nam còn tăng giá chóng mặt. Tính đến tháng 12-2017, mức tăng giá của phân khúc đất nền – nhà phố tại khu Nam đạt 312% so với thời điểm tháng 12-2014. 

Có thể nhận thấy, chỉ trong 3 năm, phân khúc đất nền nhà phố tại khu Nam tăng với tốc độ “tên lửa”. Tuy nhiên sức nóng tăng giá của thị trường địa ốc khu Nam không tăng trưởng đồng đều, mà có sức phân hoá khá mạnh giữa các khu vực.

Theo khảo sát mới nhất vào tháng 12 của Savills, sức tăng giá mạnh nhất khu Nam tập trung ở các cung đường tập trung nhiều dự án quy mô của Quận 7 như đường Nguyễn Lương Bằng (tăng 396%), Phạm Hữu Lầu (402%), Đào Trí (302%), Bùi Văn Ba (298%), Nguyễn Hữu Thọ (212%), Nguyễn Văn Linh (289%), Huỳnh Tấn Phát (197%)…

Bám đuổi sít sao tốc độ tăng giá của quận 7 là khu vực xã Phước Kiểng, huyện Nhà Bè với mức tăng đạt đỉnh lên tới 215% tại 2 cung đường chính Nguyễn Hữu Thọ và Lê Văn Lương. Các khu vực còn lại của Huyện Nhà Bè, Bình Chánh, quận 8 sở hữu mức tăng giá từ 108% – 197%.

Theo TS Trần Nguyễn Minh Hải – Chuyên gia cao cấp về bất động sản của ĐH Ngân Hàng, có 2 nguyên nhân khiến thị trường bất động sản quận 7 sở hữu tốc độ tăng giá cao nhất tại Khu Nam:

Thứ nhất, quận 7 là tâm điểm đón dòng vốn đổ vào hạ tầng khu Nam. Theo tính toán, quận 7 chiếm đến 89% dòng vốn quy mô trên 6 tỉ USD đổ vào khu Nam trong năm 2017 và 2018 như: cầu Thủ Thiêm 4, dự án mở rộng tuyến đường Huỳnh Tấn Phát, làm vòng xoay Nguyễn Văn Linh, làm cầu Nguyễn Khoái…

Thứ hai, quận 7 là nơi sở hữu không gian sống cao cấp nhất khu Nam. Tuy nhiên quỹ đất sạch để phát triển dự án của khu vực này chỉ còn 167 ha.76% quỹ đất trống này có quy mô khá nhỏ từ 0.5 -2 ha, chỉ phù hợp để phát triển căn hộ. Chỉ có khoảng 10 dự án có quy mô trên 3 ha phù hợp để phát triển các khu phức hợp, biệt thự nhà phố tại quận 7. 

Nếu tính trung bình mỗi năm chỉ cần 3 dự án triển khai thì chỉ trong 3 năm tới nguồn cung nhà phố biệt thự tại khu vực quận 7 sẽ cạn kiệt. 

Trong khi đó, các khu vực còn lại của khu Nam như Nhà Bè, Bình Chánh, quận 8 quỹ đất để phát triển dự án lên tới 13.278 ha, gấp gần 100 lần quỹ đất còn lại của quận 7.

Đẳng cấp ngày càng khác biệt

Sở hữu quỹ đất lớn, lên tới hơn 13.000 ha, nhưng có mức giá khá mềm nên ở thời điểm hiện tại hàng loạt các đại gia địa ốc như: Khang Điền, Nam Long, Phú Long, Kiến Á… đã dồn dập đổ bộ vào các huyện ngoại thành khu Nam như: Bình Chánh, Nhà Bè… với hàng loạt dự án nhà phố, biệt thự lên đến quy mô cả nghìn căn. Tuy nhiên các dự án này chủ yếu thuộc phân khúc tầm trung có mức giá khoảng dưới 5 tỉ/căn.

Trong khi đó, do sở hữu quỹ đất ngày càng khan hiếm cùng giá đất đắt đỏ lên tới cả trăm triệu/m2. Vì vậy, không khó hiểu khi các dự án nhà phố, biệt thự tại quận 7 cung khá nhỏ giọt. Và tuyệt đại đa số các dự án này đều rất đẳng cấp với nguồn cung “limited” hướng đến giới thượng lưu có giá từ chục tỉ/căn lên tới vài triệu đô. Sở hữu mức giá không hề rẻ, nhưng các dự án này đều cháy hàng ngay khi vừa mở bán.

Mới đây nhất, công ty Hưng Lộc Phát vừa công bố ra thị trường dự án Hưng Phát Star với quy mô hơn 5 ha trên đường Nguyễn Lương Bằng nối dài, sát ngay Phú Mỹ Hưng. 

Dự án này có quy mô 111 căn nhà phố, biệt thự. Mặc dù tới giữa tháng 1 mới chính thức công bố ra thị trường nhưng ở thời điểm hiện tại số lượng khách hàng muốn mua đã vượt gấp nhiều lần số lượng căn nhà phố hiện có của dự án.

Đây là một trong những dòng sản phẩm biệt thự “Limited Luxury” được công bố trên thị trường bất động sản khu Nam trong năm nay. Với diện tích dành cho cây xanh mặt nước lên tới 11.000 m2, Green Star là một trong những khu phức hợp sở hữu diện tích xanh lớn tại quận 7. 

Ngoài không gian xanh, Green Star còn sở hữu 39 tiện ích chuyên biệt và nhân văn dành riêng cho từng đối tượng như: trẻ em, người già, gia đình, kết nối cộng đồng… phân bổ quanh khu công viên Luna Park và hồ Thiên Đường rộng 6.600 m2 giữa lòng dự án.

Trước Hưng Phát Green Star, khu biệt thự Evergreen có giá triệu đô tại quận 7 cũng được công ty Tài Nguyên tung ra thị trường. Mặc dù có giá lên tới cả triệu USD, nhưng khu phức hợp này cũng có sức tiêu thụ hết sức khả quan.

 

Đất nền Nhà Bè hưởng lợi lớn từ hạ tầng giao thông

Hàng loạt dự án giao thông đã và đang triển khai sẽ giúp Nhà Bè (Tp.HCM) giải quyết bài toán hạ tầng, đồng thời thúc đẩy thị trường bất động sản (BĐS) tăng trưởng mạnh mẽ.

Bước tiến lớn của hạ tầng giao thông

Hiện tại, các tuyến đường chính như Lê Văn Lương, Nguyễn Hữu Thọ, Phạm Hùng, Nguyễn Bình đều được nâng cấp và triển khai các hạng mục đi kèm nhằm gia tăng đối đa ưu thế kết nối vùng giữa khu vực trung tâm về phía Nam. Theo đó, tuyến Nguyễn Hữu Thọ đang được mở rộng với 62m lòng đường, nâng cấp lên 6 làn xe hoạt động. Đoạn Lê Văn Lương được mở rộng có độ dài 10km, chạy dọc từ quận 4 và đi qua Nhà Bè dự kiến hoàn thành trong năm 2018. Riêng tuyến Nguyễn Bình sẽ được mở rộng lòng đường thành 40m dự kiến sẽ hoàn thành trong năm nay.

Tại các tuyến giao thông được xây mới như cầu Cây Khô kết nối trục đường Phạm Hùng (Quận 8) vào trung tâm huyện Nhà Bè cũng đang trong quá trình hoàn thành. Dự án chống ngập của thành phố đang được gấp rút thi công, dự kiến được hoàn thành vào cuối tháng 4/2018 sẽ có tác động rất lớn đến sinh hoạt hàng ngày của người dân trong khu vực. Trong quý IV/2017, kế hoạch xây hầm chui tại nút giao thông Nguyễn Văn Linh – Nguyễn Hữu Thọ đã được UBND TP đặt ra. Theo đó, dự án có tổng vốn đầu tư giai đoạn 1 với hơn 800 tỷ đồng. Giai đoạn 2 sẽ hoàn thành nút giao và xây dựng thêm 2 cầu vượt, 2 hầm chui nhằm góp phần hoàn chỉnh hệ thống giao thông khu vực, thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội khu vực phía Nam phát triển.

Ngoài ra, các tuyến giao thông liên vùng trọng điểm cũng đang bắt đầu triển khai. Theo đó, tuyến metro số 4 đi qua nhiều quận nội thành và huyện Nhà Bè có tổng vốn đầu tư  97.000 tỷ đồng sẽ được đặt ngầm toàn bộ, nhằm giảm tải cho các tuyến giao thông truyền thống. Đường vành đai 4 xuất phát từ nút giao Bến Lức (Long An) kết nối với đường trục Bắc Nam nằm trong khu quy hoạch cảng – công nghiệp Hiệp Phước (huyện Nhà Bè). Các tuyến giao thông huyết mạch này có vai trò tiếp nhận và giải tỏa lưu lượng giao thông từ miền Tây Nam Bộ, tạo điều kiện giảm tải và hạn chế tình trạng ùn tắc giao thông trên các tuyến đường nội đô của Tp.HCM. Từ đó tạo điều kiện kết nối các tỉnh trong khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam, kết nối khu vực Đồng bằng Sông Cửu Long với khu vực miền Đông Nam Bộ.

BĐS Nhà Bè trên đà phát triển thuận lợi

Nằm trong khu vực có hạ tầng giao thông phát triển nhanh, không có gì lạ khi các dự án BĐS Nhà Bè đang thu hút lượng lớn các nhà đầu tư. Mới đây, Công ty Vạn Phát Hưng (chủ đầu tư dự án khu dân cư Nhơn Đức, Nhà Bè) đã tiến hành mở bán dự án Nhơn Đức đợt đầu số lượng102 nền đất. Điều bất ngờ là toàn bộ số nền đất được chào bán trong đợt này đã được thanh khoản chỉ trong vòng 20 ngày. Đợt mở bán tiếp theo, Công ty Vạn Phát Hưng sẽ tiến hành công bố vào ngày 27/12 dự kiến sẽ tiếp tục được thị trường hấp thụ khả quan.

Ngoài mức giá hấp dẫn 17 triệu đồng/m2 (đã gồm VAT), tổng giá trị hợp đồng được chia thành 7 đợt với tần suất trung bình 2 tháng/đợt thanh toán, chủ đầu tư còn bàn giao cho khách hàng đất nền đã có đầy đủ móng cọc. Do đó, khách hàng có thể triển khai việc xây dựng nhà theo thiết kế ngay sau khi hoàn thành các thủ tục thanh toán.

Nhơn Đức được đánh giá là một trong số ít các dự án BĐS có hạ tầng tốt nhất thị trường Tp.HCM, hạ tầng giao thông nội khu dự án đã được chủ đầu tư hoàn thiện thành công trước khi cư dân đến định cư sinh sống. Hiện nay, các lô đất tại đây được chào bán trong đợt mới đều có vị trí tiếp giáp 3 mặt sông hoặc gần 2 trường đại học, đây là những khu vực đã hoàn thiện hạ tầng, rất thuận lợi cho quá trình xây dựng hoàn thiện nhà ở. Hệ thống dịch vụ, tiện ích cũng được chủ đầu tư chú trọng khởi công xây dựng nhằm mang đến cuộc sống hiện đại giữa không gian trong lành cho cư dân.

Nằm trong phân khúc tầm trung, phải chịu sức ép cạnh tranh từ các dự án khác trong khu vực, khu dân cư Nhơn Đức vẫn có được tốc độ thanh khoản nhanh. Ngoài mức giá hợp lý, điều kiện thanh toán linh hoạt, hạ tầng giao thông tốt bậc nhất thị trường, dự án còn nằm trong nội khu 2 trường đại học lớn của thành phố là Trường Sư phạm Thể dục thể thao và Trường Đại học Tài Nguyên Môi Trường… Đây chính chính là những lợi thế quan trọng trong cuộc chạy đua kích cầu thị trường tại dự án này. Hiện nay, khu dân cư Nhơn Đức được xem là dự án hiếm hoi trong khu vực đáp ứng được nhu cầu kinh doanh của nhiều nhà đầu tư cá nhân. Với việc Nhơn Đức được định hướng sẽ trở thành một khu đô thị đại học trong tương lai, dự án hứa hẹn mang lại nhiều lợi ích cho cư dân sinh sống trong khu vực. Với việc kinh doanh mua đi bán lại, cho thuê nhà ở hoặc mở ra các dịch vụ phục vụ nhu cầu ccủa sinh viên các trường đại học, dự kiến sẽ mang lại nguồn lợi nhuận rất cao, ổn định cho các nhà đầu tư trong thời gian tới.